上海普通住宅标准2016新政

2016-12-03 10:42:45 QQ说明

2016年上海市最新房地产交易税费新政
篇一:上海普通住宅标准2016新政

2016年上海市最新房地产交易税费项目明细

一、契税征收标准:

1、家庭购买首套90平以下1%

2、家庭购买首套90平以上1.5%

3、家庭在沪有一套房产则按照3%征收

Tips:

1、2016年7月8日开始,契税可以以家庭为单位分别征收。举例说明:产证上父母+成年子女。父母有另外套房,子女家庭没有。

现在是契税不唯一,3%。

7月8日以后父母份额交3%,子女份额首套1%(90平方以下)1.5%(90平方以上)

2、售后公房及持有动拆迁协议购房者,可申请部分契税抵扣

二、外地人限购政策标准(2016.3.25新政后)

1、签约前63个月内累计60个月的税单/社保

2、已婚

3、上海无房

三、上海籍限购标准

1、单身可持有1套

2、已婚家庭可持有2套

3、限购前与父母共有≤2套,不计入

4、与他人共有有一套算一套

四、温馨提示:

1、交易中心2016年7月8号开始,税费需要上家所有的税刷一张卡(不要求是房东本人的卡),下家所有的税刷一张卡,即上家增值税和个人所得税必须一张足额的卡,下家契税必须一张足额的卡;

2、关于满五年唯一问题,请务必如实申报,系统会自动检核唯一真实性。 增值税:

不满两年的:全额÷1.05×5%

满两年:普通住宅免征,非普通:差额÷1.05×5%

个人所得税:

不满五或不唯一:普通住宅:核定价减增值税乘以百分之一

非普通:核定价减增值税乘以百分之二

满五唯一的免征

房产税:

2011年1月28号开始执行,不征存量,只征新购

上海户口以家庭为单位,人均60平米,

计算方式:超出面积×单价×70%×(4 ‰或6 ‰)

单价>43002(6 ‰) 单价<43002(4 ‰)

贷款利率:

商业贷款年利率4.9%,可打折

公积金贷款年利率3.25%,不打折

上海2016年有关普通商品住房的限定或更严格
篇二:上海普通住宅标准2016新政

种种迹象表明,在总体趋松向好的政策定调下,作为一线城市的上海或是个例外,这和2015年上海楼市表现以及2016年上海楼市存在快速上涨的压力背景不无关系。

本报记者 纪睿坤 北京报道 实习记者 葛逸瑶

1月12日下午,上海市发改委、房管局召集房地产业内专家、房企代表开了一个总结2015年、预判2016年上海楼市的内部研讨会。

“上海市发改委、房管局的决策代表,特别提到对上海2016年房价持续快速上涨的担忧,并特别提到要防范房价过快上涨”,这是21世纪经济报道记者从参会人士处求证得知的消息。研讨会上,决策层也明确提出从严执行限购、二套房贷政策。{上海普通住宅标准2016新政}.

刚刚结束的全国住房和城乡建设会议上,住建部部长陈政高给房地产政策的定调是,把去库存作为房地产的工作重点,巩固房地产市场的向好态势。

但种种迹象表明,在总体趋松向好的政策定调下,作为一线城市的上海或是个例外,这和2015年上海楼市表现以及2016年上海楼市存在快速上涨的压力背景不无关系。

住宅成交面积暴增

上海2015楼市表现超预期{上海普通住宅标准2016新政}.

同策咨询研究部总监张宏伟作为专家代表参加了上述研讨会,他向21世纪经济报道记者佐证了上述研讨会内容的真

实性。

张宏伟告诉记者,决策层的表述非常清晰,2016年,上海的楼市政策的定调是趋紧。

刚刚过去的2015年,上海楼市异常火爆,成为房价涨幅位居全国第二的城市(仅次于深圳)。

根据同策咨询研究部的数据,2015年上海商品住宅面积累计成交1500万平方米,同比暴增54.9%,全年商品住宅成交均价为31545元/平方米,同比增长16.9%。其中成交量则创下2010年以来近6年的新高,成交均价则再创历史新高,并且迈入3万元/平方米以上的时代。

土地市场的表现也是如此。2015年,上海经营性用地成交面积为881万平方米,环比2014年下跌34.5%,成交幅数为101幅,较2014年减少48幅,全市经营性用地成交金额为1333亿元,环比2014年下跌12.4%。

2015年,上海住宅类用地的成交楼板价达到17285元/平方米,环比上年大涨37.7%,达到了历史最高点。

2016年上涨压力依然明显

总体来看,张宏伟介绍,上海楼市和土地市场2015年的表现高于预期,且2016年上半年的上涨压力依然明显。

根据他的测算,2015年上海商品住宅存量面积为1071.2万平方米,3个月移动存销比为6.6个月,其中公寓的3个月移动存销比分别为5.4个月。

存销比小于8,即意味着房价具有较大的上涨压力,张宏伟称,从基本面来看,上海的商品住宅市场未来3-6个月上涨动力仍较大。

政策从紧

考虑到上海存在房价过快上涨的风险,上述参会的人士告诉21世纪经济报道记者,上海市发改委和房管局的领导特别提到要严防房价过快上涨,并严格执行限购、二套房政策。

上述政策走向并非无迹可寻,上海市市委书记韩正在四季度的季度工作会议上就明确表态,上海市要把控制房价作为重要调控目标,并指出上海楼市存在结构性问题。{上海普通住宅标准2016新政}.

实际上,上海楼市在2015年底就已经初现从严迹象,不少上海本地的房企人士均透露,当前的预售资格审批也比此前更严。

除了上海楼市政策从紧,研讨会上, 上海决策部门也注意到上海楼市2015以来出现的新情况,并就其争取与会代表意见,亦明确提出比如防范金融领域违规操作给楼市带来的金融风险。

“现在的P2P平台在全国发展得比较快,这些平台募集的资金一部分用于开发贷,一部分用于房贷,这些都将加强房地产购房杠杆。”上述参会的人士介绍,上海2015年的楼市伙伴,P2P作为金融领域的新生产品,监管层面之外,也将对楼市产生新风险。

有关普通商品住房的限定

或将更为严格

另外,从二套房首付款来说,2015年央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。

此后,上海的二套房政策也随之调整,由此前普通商品房首付比例七成降为四成。

但从实际上执行来看,据张宏伟了解,不管是不是“普通商品住房”,都是按照4成去算。

在张宏伟看来,二套房从严的政策表态或意味着,有关普通商品住房的限定将更为严格。

据上述参会人士介绍,研讨会也特别提到,有关如何防范经济对楼市的过度依赖。

“这是未来包括上海在内多地区域经济发展的一大方向,但这并非是一蹴而就的,而是一个系统性的工程。”张宏伟介绍。

上海买房新政
篇三:上海普通住宅标准2016新政

上海买房新政

税收2016年07月07、08号执行新政!

一、契税征收标准:

1、家庭购买首套90平以下1%;

2、家庭购买首套90平以上1.5%;

3、3、家庭在沪有一套房产则按照3%征收。

Tips: 1、2016年7月8日开始,契税可以以家庭为单位分别征收。

举例说明:产证上父母+成年子女。父母有另外套房,子女家庭没有,现在是契税不唯一,3% 。 7月8日以后父母份额交3%;子女份额首套1%(90平方以下);1.5%(90平方以上)。

2、售后公房及持有动拆迁协议购房者,可申请部分契税抵扣。

二、外地人限购政策标准(2016.03.25新政后) 1、签约前63个月内累计60个月的税单/社保; 2、已婚; 3、上海无房。

三、上海籍限购标准: 1、单身可持有1套; 2、已婚家庭可持有2套; 3、限购前与父母共有≤2套,不计入; 4、与他人共有有一套算一套。 四、温馨提示: 1、交易中心2016年7月8号开始,税费需要上家所有的税刷一张卡(不要求是房东本人的卡);下家所有的税刷一张卡;即上家增值税和个人所得税必须一张足额的卡;下家契税必须一张足额的卡; 2、关于满五年唯一问题,请务必如实申报,系统会自动检核唯一真实性。 增值税: 不满两年的:全额÷1.05×5%; 满两年:普通住宅免征; 非普通:差额÷1.05×5%; 个人所得税: 不满五或不唯一 普通住宅:核定价减增值税乘以百分之一。 非普通:核定价减增值税乘以百分之二; 满五唯一的免征。 房产税: 2011年1月28号开始执行,不征存量,只征新购; 上海户口以家庭为单位,人均60平米,计算方式: 超出面积×单价×70%×(4 ‰或6 ‰); 单价>43002(6 ‰); 单价<43002(4 ‰)。 贷款利率: 商业贷款年利率4.9%,可打折; 公积金贷款年利率3.25%,不打折

最全的房地产相关政策汇总(2015-2016)
篇四:上海普通住宅标准2016新政

2016年房地产政策
篇五:上海普通住宅标准2016新政

2016年房地产政策分析

此次房地产救市是在大库存的背景下产生的。主要政策有货币宽松、首付降低、利率降低、税率降低等。类似于09年大救市,但有不同。09年救市是因为08年全球金融危机,救市是为了增加就业。2016年救市是为了房地产去库存,库存大集中在三四线城市。北上广深一线城市刚性需求大【租赁市场需求旺盛 租客转房客】,而且吸引全球投资客的目光,易产生抢房等现象。三四线房地产开发商【诸如郴州】刚刚经历的房地产寒冬,许多开发商资金短缺,急需回笼,此时仍奉行现金为王的销售思路,短期内会呈现供需两旺的市场格局。下半年价格会有小幅提升,大幅度涨价不可能,毕竟之前库存过大,供远大于求。

以下为政策详情:

{上海普通住宅标准2016新政}.

A、货币宽松

2016年首月,银行信贷投放便创下历史纪录。央行数据显示,1月新增人民币贷款2.51万亿元,同比增1.04万亿元,创下历史单月纪录。

B、政策利好

1、调整公积金贷款的利率

2015年央行持续降息5次,购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前,期限在五年以下的公积金贷款,利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。

2、鼓励租售并举

有关部门针对房屋租赁情况,给予补贴政策,鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源,从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出,要成长住房租赁市场,鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房,成为租赁市场的房源供给者,鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。

3、居住证新政

居住证申请门槛降低,只要在事业地居住满半年(部分地区),就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利,以后想要落户买房,也会更加容易。

4、农户购房有补助

为去房产库存,政府鼓励农民工进城买房。目前,各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策:农民工进城买房可享受每平方米200元的补助,为农民工省去一部分买房成本。

5、户籍轨制更始

截至2015年11月底,50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米,全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存,户籍轨制更始成各地"去库存"主要手段。所以,上海当局事情呈报明确提出,"对峙都市扶植重心向郊区转移,进

一步提高郊区成长程度";河北省当局事情呈报提出,"到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%"。

6、税费优惠政策

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知,2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

①契税:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;

并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。

②营业税:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。

7、贷款首付降低

①公积金贷款:首套房首付20%;二套房贷款首付20%,部分城市30%。

②商业贷款:首套房首付25%,部分城市20%;二套房首付30%。

2015-2016房地产新政对于三四线城市项目的影响分析
篇六:上海普通住宅标准2016新政

2015 – 2016 房 地 产 新 政

对 于 三 四 线 城 市 项 目 的 影 响 分 析

前 言

“三线城市”本身是一个城市能级的定义,为了方便下文的理解,本案在阐述之初首先对于“三线城市房地产市场”这个概念进行针对于项目的定义。如果城市房市被定义为“三线”,那么本案认为所谓“三线城市房地产市场”也是分三六九等的,如果严格定义,本案认为城市所谓的“三线城市房地产市场”仅限于传统市区,而具有讽刺意义的是,这部分市场上的存量其实并不大、销售情况也不十分严峻,是谈不到“去库存”这个话题的。但要注意的是在“三线城市”中,这个不需要“去库存”的地域性极其严格,例如与传统市区十分接近的开发区、新区等地区,库存就马上严峻了许多。本案认为,目前“三线城市”去库存任务最艰巨的区域就包含诸多新区,所以,在接下来的阐述中,本案将“三、四线城市”定义为开发区、新区或类似地域,而不包含传统市区。

在房地产市场经历了很长时间的低迷之后,政府终于在2015年陆续推出了一系列救市政策,从供给层面的土地有供、有限,到针对购房个体的降首付、减税费、予补贴等等,这为2015年度房地产市场带来了一波大幅上扬。然而这些政策所产生的美好态势并没有惠及所有的房地产市场或项目,甚至其产生的效果本身也与政策颁布的初衷背道而驰。截止到目前为止不难看出,一系列新政对于绝大多数的三线以及以下的房地产市场并未有促进作用;而对于此级别市场上的旅游、度假类型的房地产项目,更没有产生丝毫的助推。

本案认为2015-2016年的系列政策对于“三线城市”项目和类似项目来说,供给侧的改革可以在长远时间控制滞销存量的进一步增加,而针对促进需求层面的系列举措,从目前的数据统计和未来的走势分析来说,则如同鸡肋。

首先,在供给层面,2015年度土地执行“有供、有限”,总体效果较为显著。 自2010年以来,为缓解供应不足的矛盾,各地纷纷加大土地供应。然而,随着住房需求逐渐得以满足,各地土地供应的脚步却未能及时停止,尤其是类似“三线城市”项目所在的开发区、新区或类似地域这种流入人口明显小于流出人口的地域,在土地财政的刺激下,供了太多的地,盖了太多的房,在巨大的库存压力下,供应结构性过剩的问题已十分突出,进一步的降价走量是开发商的必由之路,而这次土地的“限供”无疑遏制了这种趋势。从政策实际执行情况来看,总体而言,土地供应过猛的势头得以有效节制,全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。

绝大多数库存过高城市依政策而行,2015年土地供应同比大幅下滑,特别是库存压力普遍过大的三、四、五线城市。300多个三、四、五线城市中,近八成城市土地供应有所下滑,其中半数下滑幅度在5成以上。

但是也有部分城市在政策执行上存在言行不一的情况,这之中就包括土地消化周期偏长的XX。

三{上海普通住宅标准2016新政}.

其次,降息、降准,调低首付比例,缩短营业税免征年限等政策,使热的更热,冷的更冷。

2015年宏观经济层面承压,央行不仅持续向市场释放流动性,而且接连降息,仅年内就经历了5次降息5次降准,基准利率降至历史最低水平,购房成本已大幅下降;3月30日,多部委发文下调二套房最低首付比例至4成,财政部下调营业税免征年限至2年;9月30日,中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成,非限购城市首套房首付微调0.5成,其实已经是两成首付。这些政策无一例外的指向本年度政府对于房地产市场的主题——“去库存”,事实上这一系列政策也确实对于房地产市场起到了提振作用。2015年楼市成交在政策推动下再创新高,据CRIC监测的重点城市数据来看,2015年商品住宅成交面积为33814万平方米,同比大涨27%,也明显高于2013年高点,楼市成交再创历史新高。

从这个数据看,似乎新政产生的影响普惠全国的房地产市场,然而事实并非如此,从一组2016年1月的数据我们可以管中窥豹,“去库存”新政策的最大受益者,并非类似”三线城市”项目所在的“三线市场”,而正是不需要“去库存”

的一线城市。2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/㎡,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%,创出了上海商品住宅均价的历史新高;1月深圳新房成交均价达4.65万元/㎡,同比上涨74.27%,环比增长9.51%;二手住宅1月共成交15159套,同比上涨74.12%,环比增长19.43%。而从2015年库存数据来看,最需要“去库存”的市场,反而是效果最差的。一线城市库存相比2014年底下降了8.1%,二线城市方面,大多数城市库存低于去年同期,库存总量较2014年年底减少了

7.9%。三四线城市方面,库存总量较2014年年比下降了5.7%。

面对这样的数据,媒体上出现了类似“整体成交量再创新高……部分库存压力城市亦有亮眼表现”的报道,单纯从分能级城市市场的涨幅数据来看,这样的报道也是有其理论基础的。

从以上数据我们可以看出,三、四线城市的同比增幅较去年达到24个百分点,表现优于预期,成交面积同比也大幅上涨,政策是十分成功的,效果是十分乐观的。然而为什么众多诸如“三线城市”项目的三、四级市场楼盘并没有感到初春的暖意,反而觉得越来越凉呢?原因在于所监测的重点三、四线城市多为经济强市,有一定的外来人口基础,因此其成交整体表现较好。具体来看,城市间分化尤其明显,温州、肇庆、惠州、东营、东莞等城市表现抢眼,今年成交同比增幅都在50%以上,尤其是惠州、东莞,依托广深经济圈,自身人口集聚能力较佳,再加上一线城市经济辐射效应,推动成交快速上行。正是这种有目的、有选择的监测和数据采集方式,才使得数据的视觉效果比较美观。

从以上可以看出,这一系列降息、降准、降首付的加杠杆、释放需求的新政,将北、上、广等限购城市排除在外了。事实的确如此。库存难题似乎特指三四线城市,与一线城市没有很大关系。但在政策暖风中受益的,并不是三、四线城市。相关数据表明,在政府过去12~18个月放松限制之后,三、四线城市的房价仍面临压力,2015年12月同比继续下跌2.5%。而与之相比,二线城市的房地产市场逐

步复苏,二线城市2015年12月的平均房价出现了2014年8月以来首次上涨,同比上涨0.6%。在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下,全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧——一线城市出现房价“上不封顶”的涨势,但亟待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。

究其原因,本案认为主要源于以下四点:

第一、330政策落地后,短短一个月内,绝大多数省市均有响应。首付比例下调,购房门槛的大幅下降,对市场需求的刺激十分明显,其中二套房首付比例下调,与公积金政策放宽协同作用,对改善型需求的刺激十分显著,而从成交结构来看,改善型产品成交上升最为明显。9·30政策发出后,各地方政府虽也积极响应,但效果却相对平淡。这主要在于多次降息降准之后,银行利差被大幅压缩,银行对政策执行的意愿不高,加之政策着力点在于非限购城市,例如针对“三线城市”项目,对于目标客户来讲房价不高,购房压力本就不大,首套房首付微调0.5成,对购房压力影响不大,因而对需求的刺激也就相对有限。

第二、首付门槛降低,有利于刚需和首改需求入市,尤其是对于那些收入不低但积蓄不多的年轻人、年轻家庭。因此,这一政策刺激普通住宅需求,有助于刚需和首次改善需求的释放。

今年楼市受政策推动,而成交大幅上涨城市主要得益于改善型需求的崛起,这部分城市有以下两个共同点:一者,从宏观面来看,这些城市经济都比较发达,经济活跃度较高,对外来人口具有相当的吸附能力,购买力充足;二者,从房地产发展来看,这些城市基本都经历了城市的快速扩张期,市场发展平稳,进入改善型需求释放期,而改善性需求长期被限购、限贷等政策限制所压抑,330新政后,这部分需求从政策上不但不再受限,反而鼓励扶持,首付比例、利率等下降也实实在在降低购房者置业成本,因而,迎来难得的入市时机。这些城市需求旺盛,已基本不存在库存压力,甚至有些城市供不应求。但另一方面,类似“三线城市”项目的多数三、四线城市地产物业,严重供大于求,市场去化压力较大,而需求有限,供应放量也难以取得好的去化效果,因而项目增加供应动力不大。所以三四线城市库存问题最为突出,但“去库存”效果却在各线城市中表现最差,究其原因还是需求不足。

第三、3月30日财政部下调营业税免征年限至2年,对二手房市场的提振作用十分显著,但这仅限于对房价较高,二手房交投更为活跃的城市成交量的影响。新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大,这些城市在有业无产的现状下,人口净流出的情况难以得到改善,区域房地产市场缺少增量需求,仅凭免税仍然难以提振成交量的上升,去库存形势依然严峻。以威海为例,数据显示2012-2014年威海人均累计新开工面积超过12平方米,虽然2015年度的数据目前为止还没有出炉,但一定只增不减。而这些库存大量存在于周边“海景房区域”,相对于当地常住人口规模,潜在供应量大,房产无法明显升值或有价无市,在外来导入需求不足、内生需求大部分已得到满足的情况下,新盘去化压力尚且突出,更遑论二手房交易。

第四、在2016年去库存的大背景下,房贷新政给市场传递了积极正向的信号,但是对去库存的实际效果不大。首付降低,意味着减少的首付部分转移至未来的月供,未来的还款成本就会提高,还款压力就会加大,即使首付比例下降,购房家庭也未必敢向银行贷款。

第三、虽然公积金政策频繁调整且力度空前,但目前针对“三线城市”项目并无实际意义。

在这“去库存”之年,公积金政策的出场率也极高。仅中央层面,年内出台的房地产调控文件中,涉及公积金政策的就达4次(不含国管公积金政策调整),其中3次为出台公积金专项政策,调整内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道。特别是11月,公积金管理条例迎来了13年来的首次大修,这在公积金政策史上意义非凡。

这些相关政策对于在本地房地产市场使用本地公积金来讲,无疑是重大的利好消息。但“三线城市”项目内需不足,基本属于纯外销楼盘,客户来源绝大多数为外地,而在公积金异地互认方面,从各地落实情况来看,有文件出台的省市众多,但多为局部区域城市间互认,或省内互认,部分城市甚至仅是单向认贷。异地互认政策各地接踵而至,看似热闹,但对住房需求的推动作用十分有限。

第四、政策试图打通商品房与保障房流通通道,加速库存去化,产生与市场实际的矛盾。

货币化安置,各地方政府响应者甚众,力度也较大,货币化安置比例最低的也达到50%,多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴,补贴力度甚至可高达住房价值的30%。

对于需求热门城市来讲,目前库存压力相对较小,但对保障房的需求量相对较大,以保障房去库存,企业多有利润要求,收购成本过高;而“三线城市”项目所在的区域人口吸附能力差、供应过剩、需求疲软,保障房需求量也相对较低,依赖保障房去库存作用有限。因此,最终落地者寥寥。

鼓励企业租赁房源,与企业追求资金快速回笼初衷相悖,更是政策的一厢情愿。

再者,中国的房地产业就是一个地方政府积累财富的行业。开发商只不过是依附于地方政府,或是地方政府权贵的代言人,所有与攫取财富相悖的东西,如保障房、经济适用房、廉租房、集资建房,都是地方政府的眼中钉。

第五、取消限外、鼓励农民进城,试图寻找购房需求新增长点,最坏的结果是活不起的城市、回不去的农村。

今年8月,六部委联合发文取消外资和外籍人士购房限制。但外资和外籍人士购房体量十分有限,仅有的些许诉求也多集中于一线城市和个别经济发达的二线城市,这些城市库存压力普遍不高。因此取消限外对与楼市需求增长和库存去化的影响几乎可以忽略不计,此项政策对于“三线城市”项目形同陌路。

2015年12月中旬的中共中央政治局召开的会议上正式提出,通过农民工市民化来扩大有效住房需求,寄希望于此政策对于三、四、五线城市库存去化或有短时的刺激作用。但“三线城市”项目所处的区域经济薄弱、承载能力欠缺、就业岗位不足,农民工进城配套政策未跟进等等问题没有解决,没有足够的配套单元来满足大批量农民进城后的工作生活需要。所以,依赖农民进城购房来缓解库

聚焦2016楼市开年新政
篇七:上海普通住宅标准2016新政

聚焦2016楼市开年新政

中央政策:聚焦去库存降低税费首付

 第一招:降低首付 2月2日,央行和银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,《通知》称,为进一步支持合理住房消费,不限购的城市首套房首付款可低至20%,二套房首付最低为30%,而对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

业内人士认为,央行降低首付比例的政策对于扩大购房需求有不错的帮助,利好二三四线城市的房地产市场。此次调整进一步强化因地施策的原则和自律机制的作用,要求对实施“限购”措施的城市,房贷政策仍按原规定执行。同时明确,人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。  第二招:降低交易契税和营业税

2月19日,财政部、国税总局、住建部联合发文,调低个人购买住房的契税税率。意见表示,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行上述政策。

首先这是一个差异化契税政策。从城市的角度来看,税费政策在制定中绕开了一线城市,这是“区域分化日渐严重”所致。本次财政部契税新政都是对房地产市场的鼓励和刺激,旨在消化非一线城市的库存。新政不再提及普通住宅和非不同住宅的区别,直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率;新政的税率标准也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法,重新界定了首套房与二套房的概念,直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

从本次契税新政的市场效果来看,政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲,由于改善型需求的积极入市,有助于改善大多数城市库存结构比例,降低中大户型库存市场占比,有助于加速去库存,降低市场的去化压力。

第三招:综合发力构建长效机制

除了降低首付、降低交易环节契税和营业税这些需求侧的刺激,中央还出台了多个文件,包括推进户籍制度改革、控制土地储备规模、大力推进棚户区改造和货币化安等,从需求和供给两侧都进行了着力。总体来说,目前中房在开发供给侧的发力还不够,仅寄希望刺激消费来解决去库存问题,也难以跳出“边去边增”的怪圈。同时,对需求的刺激,还导致了没有库存压力的一线城市房价出现了猛涨。

推进户籍制度改革。2月2日,国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》,强调了新型城镇化对我国现代化建设的重要性,要求加快推进户籍制度改革,提升城市综合承载能力,制定完善土地、财政、投融资等配套政策,充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力。

加大棚户区改造及货币补贴力度。2月6日,中共中央办公厅、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,《意见》提出了未来深化城镇住房制度改革的两大方向,即以政府为主保障困难群体基本住房需求,以市场为主满足居民多层次住房需求。其中要打好棚户区改造三年攻坚战,到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

控制土地储备的合理规模。2月22日,财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》指出,各地区应当结合事业单位分类改革,对现有土地储备机构进行全面清理。自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。各地土地储备总体规模,应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。现有土地储备规模偏大的,要加快已储备土地的前期开发和供应进度,相应减少或停止新增以后年度土地储备规模,避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。

增加公积金缴纳积极性。2月17日,中国人民银行,住房城乡建设部,财政部发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行,由目前的0.35%和1.10%统一上调为1.50%。据媒体粗略计算发现,本次住房公积金政策的调整,相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。虽然利率调整幅度不高,但从公积金政策形成机制方面来看,仍具有现实意义。

地方政策:各地打出去库存“组合拳”

 一、发文明确去库存 福建>>《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》 海南>>《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》

江西>>《江西省人民政府关于做好化解房地产库存工作的通知》

云南>>《云南省人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见》

辽宁>>《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》

 二、调整公积金、首付政策

住房公积金已成为各地去库存的重要工具,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如南京明确20种情况可以申请提取公积金。如江西

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